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                                                  Septembre 2021

APRÈS DES RECORDS DE TRANSACTIONS, 

LE MARCHÉ IMMOBILIER EN PASSE DE RALENTIR?


Les ventes immobilières marquent le pas dans certains réseaux
Les ventes immobilières marquent le pas dans certains réseaux - AFP

Certains grands réseaux d'agences immobilières constatent une baisse des transactions, alors que les ventes dans l'ancien avaient été particulièrement dynamiques au printemps.

2021 signera-t-elle véritablement un nouveau record historique de ventes? Pour la première fois depuis la fin du premier confinement, certains grands réseaux d'agences constatent un ralentissement des transactions. Chez Century 21, on évoque même déjà la fin de la frénésie.

Au sein de ce réseau, les ventes de l'été ont légèrement marqué le pas par rapport à l'an dernier. Certes, les Français sont partis en vacances et l'été dernier était aussi exceptionnel, compte tenu de la sortie du confinement. Pour autant, le patron de Century 21 s'interroge. "Il n'est plus sûr qu'on atteigne un nouveau record de ventes cette année même si, nous dit-il, la barre du million de transactions devrait encore être dépassée", souligne Laurent Vimont.

Plus d'optimisme en revanche du côté du réseau ERA où on veut encore croire au record historique. On pourrait flirter avec les 1,2 million de ventes dans l'ancien, estime son directeur exécutif Eric Allouch


Pour rappel, à fin mai dernier, les notaires comptabilisent 1,130 million transactions au cours des douze derniers mois. Du jamais-vu. Et sur l'année 2020, les notaires avaient enregistré 1,024 million de ventes après 1,068 million en 2019.Fin de la frénésie ou pas, une chose est sûre et tous les réseaux s'y accordent: le nouvel appétit pour les maisons et les villes moyennes lui reste toujours aussi fort.

Marie Coeurderoy édité par J.L.D.  Le 23/08/2021 à 9:44
      CRÉDIT IMMOBILIER : CES MÉNAGES AVEC DES DOSSIERS                  COMPLIQUÉS QUI ARRIVENT QUAND MÊME À EMPRUNTER

Il n'est pas impossible d'emprunter avec un dossier atypique
Il n'est pas impossible d'emprunter avec un dossier atypique - AFP

Les personnes dans des situations atypiques ou qui ne respectent pas les exigences habituelles des banques essuient le plus souvent des refus lorsqu'il s'agit d'emprunter. Mais certains dossiers arrivent tout de même à aboutir.

Si les taux sont à des niveaux historiquement bas et que les transactions battent des records, obtenir un crédit immobilier n'est pas toujours garanti. Loin de là. En particulier pour les profils dans des situations atypiques. D'autant que les banques sont sous la surveillance du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). En juin dernier, ce dernier a confirmé qu'il allait transformer ses recommandations actuelles en "norme juridiquement contraignante".

Pour rappel, le HCSF recommande aux établissements de respecter un taux d'endettement maximal de 35% (assurance comprise), avec une durée d'emprunt limitée à 25 ans (ou 27 ans en cas de Vefa avec une période de différé de deux ans). Les banques peuvent toutefois déroger à cette règle pour 20% de leur production trimestrielle mais "au moins 80% de la flexibilité maximale sera destinée aux acquéreurs de leur résidence principale (...) et au moins 30% de la flexibilité maximale sera réservée aux primo-accédants", précise le HCSF.

Début août, le courtier Meilleurtaux s'attendait d'ailleurs à ce que l'obtention d'un crédit immobilier devienne plus compliquée dans les mois à venir. Au premier semestre, les banques ont dérogé à hauteur de 30% des dossiers selon le courtier. Or, elles ne devaient pas dépasser 20% des dossiers. "Les banques n'ont plus de marge de manœuvre pour déroger à ces conditions, du coup elles vont devoir les appliquer de manière très stricte. On sait déjà que la rentrée va être plus difficile avec des refus de prêt sur des catégories de gens qu'on aurait peut-être encore financé il y a 7-8 mois", précisait sur BFM Business Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.

Malgré tout, si votre dossier est compliqué ou atypique, tout n'est pas perdu pour autant. Le courtier Credixia a ainsi recensé quelques exemples récents de cas atypiques dont le financement a fini par aboutir.

Cas 1 : En profession libérale depuis moins de 3 ans

Le profil de l'emprunteur : une personne qui vient de s'installer en profession libérale veut acheter un bien immobilier tout en vendant un autre bien.

Ce qui a posé problème : les banques et les organismes de caution exigent normalement 3 bilans comptables afin de vérifier la solvabilité de la personne. Sans revenus fixes, le taux d'endettement dépassait le seuil des 35%.

Comment cela s'est débouclé : Le courtier a mis en avant la pérennité de l'activité de l'emprunteur (qui est chirurgien-dentiste). Après quatre refus, son client a pu obtenir un prêt.

Cas 2 : Un couple proche de la retraite

Le profil de l'emprunteur : Un couple qui approche de la retraite veut acheter un bien sur plan.

Ce qui a posé problème : Etant proches de la retraite, les emprunteurs vont devoir rembourser un crédit tout en subissant en cours de prêt une baisse de leurs revenus (ici, le crédit doit courir 7 ans après le départ en retraite prévu). Avec des revenus qui vont baisser, le taux d'endettement va mécaniquement remonter au moment du départ à la retraite. Enfin, le couple dispose de moins de 10% d'apport.

Comment cela s'est débouclé : Le courtier a recalculé avec précision le montant des futures pensions pour s'assurer un taux d'endettement inférieur à 35% au moment de la retraite.

Cas 3 : Une personne fichée à la Banque de France

Le profil de l'emprunteur : un emprunteur dispose d'un bon apport, d'un CDI et vise un taux d'endettement de 21%. Mais il est fiché à la banque de France.

Ce qui a posé problème : Lorsque les banques ont pris connaissance du fait que l'emprunteur était fiché à la Banque de France, elles ont toutes rejeté le dossier.

Comment cela s'est débouclé : Il a fallu que le client régularise sa situation afin de ne plus être fiché à la Banque de France. Une banque a ensuite accepté de lui accorder un prêt.

Cas 4 : Un jeune sans aucun apport et avec un crédit à la consommation

Le profil de l'emprunteur : l'emprunteur a 22 ans et souhaite acquérir sa résidence principale.

Ce qui a posé problème : La personne ne dispose d'aucun apport, alors que les banques exigent généralement d'avoir 10% du montant du bien pour couvrir les frais annexes liés à la transaction (comme les frais de notaire). En outre, la personne rembourse déjà un crédit à la consommation, ce qui fait grimper son taux d'endettement.

Comment cela s'est débouclé : Le courtier a trouvé une banque qui a accepté de reprendre le crédit à la consommation et d'étaler son remboursement dans le temps tout en octroyant un prêt immobilier. Ce qui a permis de réduire le taux d'endettement.

Jean Louis Dell'Oro


                 LÉGER FREIN DU MARCHÉ IMMOBILIER 
                             AU TROISIÈME TRIMESTRE

Le nombre de transaction du troisième trimestre 2021 et 5% en dessous de celui de 2019. Un ralentissement qui a impact sur les prix.
Creative Commons - ¨Pixabay
Creative Commons - ¨Pixabay

On ne peut pas comparer le troisième trimestre 2021 à celui de 2020. Avec les confinements et le rattrapage du printemps, il y avait eu un record. Mais si l’on peut dire que le marché a ralenti c’est que même par rapport à 2019 il y a un recul. « Le réseau d’agences immobilières Century 21 observe, au troisième trimestre 2021, un coup de frein du marché en France, avec un plongeon de près de 20 % du nombre de transactions comparé à la même période de 2020. C’est le premier enseignement de sa note de conjoncture du 4 octobre, établie d’après l’activité des 915 agences immobilières de ce réseau dans l’Hexagone, qui réalisent environ 45 000 ventes par an » nous explique Le Monde. Et de préciser que par rapport à 2019, la baisse d’activité est de 5%. 
 
D’après l’analyse Century 21, relayée par le quotidien, «  à Paris, employés et ouvriers ne comptent plus que pour 3 % des acheteurs, alors qu’ils étaient 14 % en 2009 ; même sort pour les commerçants et artisans, descendus à 3,8 % contre 5,3 % en 2009. Qui a pris leur place et est à la manœuvre ? Les secundo-accédants, déjà propriétaires et souhaitant changer de logement, dont les 40-50 ans au sommet de leur carrière professionnelle, les plus de 60 ans qui concluent, à eux seuls, 20 % des ventes, et surtout les investisseurs, avec une part de marché de 34,5 %, « du jamais-vu » ».
 
Malgré ce recul et cette accalmie au niveau des prix dans les zones tendues, les tendances observées précédemment se confirment. « Le rythme des transactions ralentit donc partout, mais les prix continuent leur ascension dans plusieurs régions. Le prix des maisons en Ile-de-France gagne 5,3 %, celui des appartements 7,6 %, mais cela refroidit l’enthousiasme des accédants, dont le nombre chute de 22 % en un an, au profit d’investisseurs toujours actifs et présents dans 26 % des transactions. La Bretagne flambe à son tour, avec des augmentations de prix des maisons de 24 %, comme en Normandie (+ 19 %) et en Provence-Alpes-Côte d’Azur (+ 31 %). Ces marchés sont dopés par les investisseurs (34,5 % des achats) et les résidences dites secondaires qui, avec le télétravail, peuvent devenir la première ou la seconde adresse de leurs propriétaires (8 %) » liste Le Monde.
Meilleure illustration des principes économiques de base, l’immobilier suit les grandes tendances. Et l’impression ou du moins l’espoir de retour à la normale s’inscrit dans le paysage.

Joseph Martin - LCBD

                        Quel budget pour aménager ses combles?

CONSEILS - Aménager ses combles permet de gagner une pièce supplémentaire, voire de doubler la surface de sa maison. Mais comment évaluer le budget pour ces travaux d’envergure?

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UNE GRANDE CHAMBRE AMÉNAGÉE DANS LES COMBLES

Parmi les éléments indispensables à vérifier avant un achat immobilier, figure le potentiel du logement, c’est-à-dire ce qu’il peut réserver comme solutions d’extension. Car parfois la famille s’agrandit rapidement et la nécessité de gagner de l’espace se fait pressante. Parfois aussi, les propriétaires souhaitent réaliser une plus-value en aménageant des espaces perdus ou peu utilisés, à l’image des caves ou garages. Aménager ses combles est la solution privilégiée lorsque cela est possible, notamment parce qu’on peut y installer facilement des fenêtres de toit. Par ailleurs, cette option ne grignote pas sur le jardin, contrairement à une extension classique. Il faut toutefois savoir que le budget pour aménager ses combles peut s’avérer très élevé en fonction de vos ambitions en termes de surfaces à aménager et de qualité des matériaux utilisés. Mais l’éventuelle surélévation de la maison peut aussi fortement impacter le prix de l’aménagement de combles.

Ce qu’implique l’aménagement des combles

Avant que les combles ne deviennent une suite parentale, une salle de jeux ou un étage à part entière, il est parfois nécessaire de réaliser de gros travaux. Une élévation des murs par exemple permettra de rendre la hauteur sous plafond dans les combles suffisante pour créer un véritable espace de vie. Techniquement, si la pente de la toiture ne peut être modifiée, il faut opter pour une surélévation. Si l’inclinaison est modifiable, un rehaussement de toiture ou un changement de pente pour gagner de la hauteur sont envisageables. Quelle que soit la solution retenue, il faut compter entre 1.000 euros et 2.000 euros par m² pour ce type de travaux, soit 45.000 euros en moyenne pour une surélévation portant sur 30 m².

Outre ces potentiels travaux de gros œuvre, une multitude de professionnels devront être sollicités. Car aménager ses combles implique déjà la pose d’un escalier et parfois de nouveaux agencements au rez-de-chaussée afin d’avoir une disposition de l’espace cohérente. Dans le cas de combles perdus, des travaux supplémentaires devront être réalisés pour offrir suffisamment d’espace sans éléments de charpente. Difficile également d’entrevoir un aménagement de combles sans ouvrir la toiture pour créer une ou plusieurs fenêtres de toit. Poser un plancher et des parois paraît aussi inévitable. Tout comme l’isolation sous pente. Car si vous souhaitez créer une chambre et que l’isolation n’est pas assez performante, la pièce sera quasi invivable par fortes chaleurs et froids extrêmes. Il faut d’ailleurs prévoir des travaux d’électricité et même de plomberie si une salle de bains et/ou des toilettes sont au programme sur ce nouvel étage.

La surface à aménager

C’est peut-être une lapalissade, mais un budget travaux quel qu’il soit va dépendre de la surface concernée. Aménager une chambre dans les combles sera plus simple et moins onéreux que de doubler sa surface en créant un palier dédié aux enfants par exemple, avec trois chambres, une salle de bains et des toilettes. C’est pourquoi un budget travaux s’exprime généralement en euros par m². En moyenne, il convient de prévoir un tarif d’aménagement de combles de 1.000 euros/m², à nuancer en fonction de nombreux paramètres que nous avons déjà évoqués. Cet investissement peut toutefois être rentabilisé au moment de la revente. Vous vendez en effet une maison plus grande et avec plus de pièces qu’elle n’en comportait lors de l’achat. Elle se vendra donc naturellement plus cher.

La surface gagnée impacte également le budget réhabilitation de combles, dans le sens où il est nécessaire de déclarer vos travaux. Une autorisation préalable de travaux suffit lorsque le nouvel espace est limité, mais lorsque l’aménagement augmente votre surface habitable de plus de 20 m², c’est un permis de construire qu’il faut déposer. Une démarche qui a un coût direct mais aussi indirect avec la potentielle réévaluation de la taxe foncière. Rappelons enfin que le non-respect du permis de construire peut coûter cher.

Le type de chantier

Il existe un moyen de faire chuter la facture des travaux d’aménagement de combles. Sans surprise, il s’agit de réaliser soi-même au moins une partie des travaux, une de nos cinq astuces pour faire des économies sur son budget travaux. Si un rehaussement de toiture requiert un certain savoir-faire et du matériel adapté, il est possible de faire beaucoup de choses sans recourir aux ser

vices de professionnels, à condition bien sûr d’être un minimum bricoleur, de disposer des équipements de base et de ne pas avoir peur de passer quelques week-ends difficiles. Ainsi, poser un plancher, une fenêtre de toit, des cloisons et une couche d’isolation est accessible. Attention à l’électricité. Votre compteur doit prévoir la possibilité d’ajouter des pièces électrifiées tout en restant aux normes.

(Par la rédaction de l'agence hREF) - Par Challenges Pratique



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