Crédit, Banquier, Courtier:
Les démarches…
Avant de vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier, établissez un budget prévisionnel le plus précis possible.
L’objectif est de mieux cibler vos recherches et ménager l’équilibre de vos finances dans la durée.
Il est primordial de connaitre votre budget !
- Plusieurs solutions s’offre à vous:
1) Opter pour les services d’une société de courtage en prêt bancaire c’est d’abord se décharger d’une charge de travail importante : les recherches peuvent s’avérer longues, fastidieuses voire éprouvantes. Avec un courtier vous n’avez qu’un interlocuteur unique qui orchestre le dossier et sert donc de relais entre vous et les banques. Le courtier sait comment monter votre dossier pour lui donner les meilleures chances de succès. Il connait ses partenaires bancaires et saura donc vers qui se tourner en priorité.
De plus, le courtier ne va pas se limiter à simplement négocier un taux pour vous, il va aussi négocier un bon prêt ; et cela, nombre de Français le négligent.
2) Prenez rendez-vous auprès de votre conseiller bancaire:
Les banques vont lister vos recettes, analysez vos comptes et lister toutes vos ressources.
Lors d’une demande de prêt immobilier, la banque retient uniquement vos revenus nets (primes comprises), augmentés de vos éventuelles pensions ou rentes et allocations familiales. Ajoutez-y vos autres ressources à caractère certain, comme des revenus fonciers ou tirés de placements (livrets, assurance vie…).
La banque retranchera de vos recettes les charges prévisibles qui persisteront après l’acquisition : loyers éventuels, crédits en cours et pension(s) alimentaire(s), impôts... Généralement, pour que votre futur budget mensuel soit le plus équilibré possible, vos mensualités de crédit ne doivent pas représenter plus du tiers de votre revenu.
33% C’est la part maximale que doit en principe représenter le remboursement de votre crédit immobilier dans vos revenus pour que votre banquier accepte de vous financer. Attention ! Ce taux n’est pas fixé par la loi. Chaque banque reste libre d’accorder ou pas un prêt.
- Chiffrez ensuite précisément l’enveloppe globale de votre opération en tenant compte des frais de notaire, du prix au mètre carré du bien, du coût du crédit, des éventuels travaux, des futures taxe foncière et charges de copropriété. Une fois tous vos comptes faits, vous connaîtrez avec précision le budget à mobiliser et le « reste à vivre » dont vous disposerez pour vos dépenses quotidiennes, vos loisirs, les études des enfants ainsi que pour faire face aux imprévus, sur toute la durée de remboursement de votre prêt, qu’il soit de dix, quinze, vingt ou vingt-cinq ans.
- Faite le point sur vos finances. L’ intérêt de l’exercice : y voir clair sur vos capacités budgétaires pour viser juste par rapport au montant que vous pourrez consacrer à votre acquisition. Ainsi, en concentrant vos recherches sur des biens en adéquation avec vos moyens, vous éviterez perte de temps et déconvenues.
Il est important d’établir votre capacité d’emprunt, cela vous permet d’ajuster la durée de votre crédit immobilier.
Attention, toutefois, si l’allongement de la durée de vos remboursements sur de très longues périodes (vingt, vingt-cinq ou même trente ans) est certes synonyme de mensualités allégées, il se paie au prix d’un alourdissement du coût total de votre emprunt.
- Enfin, définissez votre apport personnel
Selon les profils, présenter un apport plus ou moins important pourra être décisif face au banquier afin de décrocher le meilleur taux d’intérêt pour votre prêt immobilier. Plus il est élevé, plus votre capacité de négociation augmente. Il prouve aussi votre aptitude à vous montrer prévoyant et à mettre de l’argent de côté. D’où l’importance, avant de vous lancer dans un achat immobilier, d’épargner régulièrement, tous les mois.
Si les banques acceptent aujourd’hui les meilleurs dossiers sans apport, généralement, c’est à partir de 10 % que vous pourrez plus aisément négocier baisse de taux, suppression de frais de dossier…
À noter : certains prêts aidés permettent également de gonfler le montant de votre apport personnel, tels le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt Action Logement (ex 1 % logement), et le prêt lié à un plan d’épargne logement (PEL) ou à un compte épargne logement (CEL).
- Conditions pour obtenir un crédit : la loi
En France, que ce soit pour une demande de crédit en ligne ou en agence avec un conseiller, un établissement bancaire n’a aucune obligation d’accorder un crédit. Il n’existe pas de droit au crédit. L’organisme prêteur n’est par ailleurs pas tenu de motiver un refus, sauf si le refus provient de l’examen de son fichier interne. C’est le principe de la liberté de contractualisation. Nous en connaissons heureusement un rayon sur les conditions pour obtenir un crédit. Passons en revue les principales.
- Le fichage:
conditions pour obtenir un crédit : En cas de problème de remboursement d’un crédit ou d’impayé sur son compte bancaire, nous pouvons faire l’objet d’un fichage bancaire. Il existe deux types de fichage, le FICP et le FCC. Le FICP est le Fichier des Incidents de remboursement aux Crédits des Particuliers. Le FCC est le Fichier Central de Chèques qui rassemble les personnes interdites de chéquier ou de carte bancaire.
Pour obtenir un crédit, il ne faut pas être fiché. Tous ceux qui prétendent le contraire sont des charlatans. Il ne faut jamais se fier à un prêt d’argent sans vérification du FICP et du FCC. C’est d’ailleurs quasiment une des seules raisons que les organismes de crédit communiquent pour motiver un prêt refusé. Si tel est le cas et que l’on ne comprend pas pourquoi on est fiché, il faut se rapprocher au plus vite de la Banque de France. Le taux d’endettement
Il n’existe aucune contrainte légale donnant un taux d’endettement maximum pour refuser un crédit. Le taux d’endettement est donc une condition pour obtenir un crédit mais il est à la libre appréciation de chaque organisme de crédit. Le choix d’un montant de crédit correspondant à une durée de remboursement supportable favorise un accord de principe.
- Le taux d’endettement:
Il n’existe aucune contrainte légale donnant un taux d’endettement maximum pour refuser un crédit. Le taux d’endettement est donc une condition pour obtenir un crédit mais il est à la libre appréciation de chaque organisme de crédit. Le choix d’un montant de crédit correspondant à une durée de remboursement supportable favorise un accord de principe.
Tous ces critères sont combinés entre eux pour calculer un score client. Ce score est une note donnée au dossier de crédit. Si cette note n’est pas bonne et n’atteint pas le palier suffisant, le crédit ne sera pas accepté, même si les autres conditions pour obtenir le crédit sont respectées.
