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                    FEVRIER 2021


       Les courtiers, des acteurs du crédit immobilier devenus incontournables

Les courtiers immobiliers prennent de plus en plus de place (©Pixabay)

Sur les trois dernières années, 60% des Français qui ont acheté un bien immobilier sont passés par un courtier. Le climat d'incertitude joue particulièrement en faveur des intermédiaires.

(BFM Immo) - Les courtiers en crédits immobiliers sont en train de devenir incontournables. Ces trois dernières années, 60% des Français qui ont acheté un bien immobilier ont préféré passer par un professionnel du crédit, selon un sondage* OpinionWay pour le courtier Vousfinancer.

Une part qui monte à 65% pour les 18-34 ans. Et pour cause, ils sont souvent ceux qui doutent le plus de pouvoir obtenir leur crédit. Pour autant, même les ménages plus aisés s'en remettent désormais aux courtiers. 51% des CSP + y ont eu recours l'an dernier. C'est 10 points de plus en un an et c'est une part qui a presque doublé en l'espace de 5 ans. Pour eux, le sujet n'est pas de décrocher le crédit mais d'obtenir les meilleures conditions possibles.

Et le climat d'incertitude joue particulièrement en faveur des intermédiaires. Une incertitude économique qui pousse les banques à la prudence et incite les emprunteurs à se trouver des négociateurs. Une incertitude également législative et réglementaire qui complexifie les démarches des particuliers. Ces derniers préfèrent ainsi s'en remettre à des professionnels pour défendre leurs intérêts.

*Méthodologie : Sondage OpinionWay pour Vousfinancer réalisé les 20 et 21 janvier 2021 auprès d’un échantillon de 1.001 personnes, représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus, constitué selon la méthode des quotas (au regard des critères de sexe, d’âge, de catégorie socioprofessionnelle, de catégorie d’agglomération et de région de résidence).

Marie Coeurderoy édité par D.L. - ©2021 BFM Immo



          Zoom sur les taux immobilier de janvier 2021 avec EMPRUNTIS


             4 solutions pour augmenter la valeur de votre bien immobilier

Vous souhaitez augmenter la valeur de votre logement dans le but de le vendre ? Voici nos 4 astuces pour valoriser votre bien immobilier, de la rénovation complète de certaines pièces à un simple coup de neuf.4 solutions pour augmenter la valeur de votre bien immobilier

Sommaire
  1. Rénovez les pièces stratégiques pour vendre
  2. Agrandissez la surface habitable du bien
  3. Installez des équipements coup de cœur
  4. Misez sur la performance énergétique du logement

Vendre un bien immobilier est tout un art, et particulièrement l'art de négocier. Mais avant de mettre en vente votre bien immobilier, il vous faudra estimer son prix. Et certaines caractéristiques peuvent influer sur le prix de vente : à la hausse comme à la baisse. Découvrez notre sélection de critères qui donneront de la valeur à votre logement avant de le vendre.

Rénovez les pièces stratégiques pour vendre

L'état de certaines pièces peut être décisif pour conclure une vente immobilière. C'est le cas des pièces techniques telles que la cuisine ou la salle de bains. Des pièces dont la rénovation coûte souvent cher et qui peuvent faire fuir les acquéreurs si elles ne sont plus au goût du jour... voire vétustes.

Une belle présentation pour de belles photos sur l'annonce immobilière

Ces rénovations vous permettront d'ailleurs de profiter d'un logement en bon état tant que vous l'habiterez mais aussi de faire de belles photos pour votre annonce immobilière. Car, on le rappelle, une annonce immobilière avec de belles photos est un must pour que des acquéreurs se déplacent pour visiter votre bien immobilier.

En outre, "il est beaucoup plus agréable de vivre dans une maison rénovée", explique Jean-Christophe, qui vient de rénover ses deux salles de bains et sa cuisine dans sa maison dans le but de la vendre. "Refaire ces pièces nous permettra de vendre au prix du marché, de présenter un logement au goût du jour et sain. Je pense que c'est un excellent investissement qui peut peut-être nous aider à faire une petite plus-value à la vente. D'autant qu'on peut faire un peu de home staging dans les autres pièces de la maison pour réduire les coûts de rénovation", poursuit-il.

Refaire la salle de bain pour vendre

La salle de bains est en effet une des pièces maîtresses d'un logement. Avec la cuisine, elle retiendra toute l'attention des acquéreurs dont les attentes peuvent varier : double vasque, baignoire, douche italienne, wc séparés... mais qui rechercheront globalement la même chose : ne pas faire de travaux trop importants dans cette pièce technique et poser leurs valises une fois l'acte de vente signé.

En effet, rénover entièrement une salle de bains peut coûter très cher selon le niveau de finition et de sa superficie. En moyenne, les prix d'une rénovation complète vont de 400 euros/m2 à 1200 euros/m2.


salle de bain rénovée

Refaire la cuisine pour vendre

Même s'il s'agit de l'aménagement d'une petite cuisine, refaire sa cuisine dans le but de préparer la vente est une astuce pour donner de la valeur à votre bien immobilier.

Et comme pour une salle de bains, les prix de rénovation complète pour une cuisine varient de 400 euros à 1200 euros environ par m2 selon les matériaux choisis.

Ces deux rénovations donneront de la valeur et/ou du cachet à votre logement. Un bien immobilier refait à neuf pouvant se vendre plus cher qu'un autre nécessitant d'importants travaux.

rénovation cuisine

Agrandissez la surface habitable du bien

Autre astuce pour augmenter la valeur de votre logement : agrandir ce dernier en aménageant les combles ou en créant un souplex cosy par exemple.

Le prix de vente étant calculé sur le prix au m2, créer une pièce supplémentaire valorisera votre bien. Attention toutefois, puisque la taxe foncière basée sur la superficie habitable du bien augmentera également.

Les autorisations pour un bien situé dans une zone avec PLU

Des autorisations sont nécessaires si vous souhaitez agrandir votre maison de plus de 40m2 si votre logement est situé dans une zone dotée d'un PLU (un plan local d'urbanisme). Si la surface totale atteint 150m2 vous devrez avoir recours à un architecte et obtenir un permis de construire de la mairie.

Une déclaration préalable de travaux suffit pour les agrandissements de moins de 40m2 si la surface totale n'excède pas 150m2 après agrandissement.

Bien situé dans une zone sans PLU

Si vous n'êtes pas situé dans une zone PLU, vous devrez déposer un permis de construire pour tout agrandissement de plus de 20m2.

Et si vous envisagez de surélever la maison, vous devrez vos renseigner en amont auprès du service d'urbanisme de votre commune.

Une extension de maison peut coûter de 500 euros/m2 à plus de 2000 euros/m2 selon la structure choisie, l'artisan, la complexité du chantier, les matériaux...

véranda

Installez des équipements coup de cœur

Selon la zone où vous habitez, l'installation d'équipements coup de coeur pourra donner un coup d'accélération à votre vente. Une piscine pourra par exemple donner de la valeur à un logement selon la zone où vous habitez.

En effet, en immobilier, si l'emplacement est la règle numéro 1 pour un bon achat, les caractéristiques qui peuvent valoriser un bien dépendent aussi de la région où il se trouve. Par exemple, un balcon ou une terrasse donneront de la valeur à un logement parisien quand ils ne suffiront pas forcément ailleurs. Un terrain arboré et bien entretenu pourra également avoir un impact sur le prix ou tout du moins créer le coup de coeur immobilier, si précieux pour réaliser une vente !

Vous pouvez également aménager une pièce aveugle en installant une verrière, un élément de décoration qui pourra donner du cachet à votre logement.

jardin avec piscine

Misez sur la performance énergétique du logement

Augmentez la valeur de votre logement avant de le vendre en améliorant l'étiquette énergétique de votre bien. La consommation énergétique, et donc l'impact environnemental de votre bien, peuvent compter dans l'estimation du prix de vente. En effet, un logement énergivore se vendra souvent moins cher qu'un logement avec une bonne étiquette sur son DPE.

Le diagnostic de performance énergétique peut s'améliorer grâce à des travaux de rénovation énergétique (isolation des combles, changement des fenêtres, installation d'une chaudière à énergie renouvelable...).

Le montant des travaux de rénovation énergétique varie mais des aides de l'Etat peuvent vous aider à améliorer la performance de votre bien.

Préparez vos diagnostics immobiliers avant la vente

Pensez à préparer vos diagnostics immobiliers obligatoires avant la mise en vente. Et si le diagnostiqueur constate des anomalies, n'hésitez pas à effectuer les quelques réparations nécessaires. Une démarche qui rassurera vos acquéreurs.

Publié par Figaro Immo - Le vendredi 5 février 2021



               Comment calculer la plus-value de sa résidence secondaire ?

Vous songez à vendre votre résidence secondaire. Or, si vous réalisez une plus-value immobilière, vous devrez vous acquitter d’une taxe sur la plus-value. Et vous souhaitez, à raison, déterminer quels seront les coûts de l’opération. Alors, comment définir votre plus-value et son imposition ? Avez-vous droit à des abattements, voire à une exonération ? Suivez le guide… 
Comment calculer la plus-value de sa résidence secondaire ?
Sommaire
  1. Plus-value sur la vente d'une résidence secondaire : la base de calcul
  2. Réduire sa plus-value immobilière en intégrant les dépenses liées aux travaux
  3. Des abattements, voire une exonération en fonction de la durée de détention du bien
  4. Les abattements et exonérations exceptionnels

Plus-value sur la vente d'une résidence secondaire : la base de calcul

Pour le grand public, la plus-value immobilière correspond au bénéfice tiré de la vente d’un bien, c’est-à-dire au prix de vente moins le prix d’achat. Il faut toutefois préciser ces contours. Rappelons d’abord que la plus-value n’est pas imposée sur la résidence principale. Lors de la vente de votre résidence secondaire, si vous pensez réaliser une bonne opération financière, il convient de savoir quel sera son niveau, afin d’estimer précisément les frais à prévoir. 

La plus-value se définit par la différence entre le prix de vente – auquel il faut soustraire les frais de cession et la TVA acquittée – et le prix d’achat – auquel il faut ajouter les frais d’enregistrement (réels ou forfait de 7,5 % du prix).

Dans le cas d’une succession ou d’une donation, le calcul est le suivant : prix de vente moins valeur déclarée au moment de l’acte avec majoration des frais réels et droits de mutation. Cette plus-value effective sera alors imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.  

Réduire sa plus-value immobilière en intégrant les dépenses liées aux travaux

Si vous prévoyez une plus-value immobilière importante, ce n’est peut-être pas uniquement à cause de la hausse des prix de l’immobilier, mais parce que vous avez rénové cet appartement ou cette maison. Le coût de ces travaux peut venir majorer le prix d’acquisition dans votre calcul, afin de réduire la plus-value et donc sa taxation. A noter que vous devez présenter des justificatifs issus d’une entreprise, et que tous les frais liés aux réparations et à l’entretien du bien ne seront pas pris en considération.  

Des abattements, voire une exonération en fonction de la durée de détention du bien

Si vous vendez votre bien moins de 6 ans après l’avoir acheté, vous ne bénéficierez d’aucun abattement.

  • Entre la 6e et la 21e année, vous pourrez en revanche appliquer un double abattement par année de détention : 6 % sur l’assiette impôt sur le revenu, et 1,65 % sur l’assiette prélèvements sociaux. 
  • La 22e année, les abattements suivants s’appliquent : 4 % et 1,60 %.
  • Entre la 23e et la 30e année, la plus-value sera uniquement imposée au titre des prélèvements sociaux, avec un abattement de 9 %.
  • Enfin, au-delà de 30 ans de détention, vous serez totalement exonéré.  

Les abattements et exonérations exceptionnels

Sous certaines conditions, les terrains et biens destinés à être démolis peuvent bénéficier d’un abattement de 70 % ou 85 %. Plusieurs cas d’exonération de plus-value immobilière de résidence secondaire peuvent également être évoqués. En effet, si le montant de la vente est inférieur à 15 000 € pour une personne seule, ou 30 000 € pour un couple, aucune taxe n’est due. Les retraités et personnes invalides aux ressources modestes peuvent également se voir exonérés de cet impôt.  

Publié par Figaro Immo - Le vendredi 5 février 2021



    Ce qui va changer avec le nouveau diagnostic de performance énergétique

Plus votre classe énergétique (affichée sur le diagnostic de performance énergétique) est proche de A, moins votre logement est énergivore

    Dès le 1er juillet 2021, un acheteur (ou un locataire) pourra se retourner contre le vendeur 

                                      (ou le propriétaire) si ce dernier a menti sur le DPE.

Il est prévu dans la loi depuis 2006 mais il n’avait qu’une valeur informative. Conséquence: 20% des annonces immobilières ne le renseignaient, selon la ministre du Logement Emmanuelle Wargon. Qui? Le diagnostic de performance énergétique (DPE). Il s’agit d’un document qui doit être remis par le vendeur (ou le propriétaire) à son acheteur (ou à son locataire) au moment de la vente (ou de la location d’un logement). Le DPE renseigne une lettre (de A à G) - dite «classe énergétique» - qui vous dit si votre logement est énergivore (G) ou pas (A).

» LIRE AUSSI - Comment rénover son logement grâce à MaPrimeRénov?

Le gouvernement a donc décidé de le rendre obligatoire. Ce sera chose faite à partir du 1er juillet 2021. Mais uniquement pour les particuliers dans un premier temps. Les agences immobilières auront un peu plus de temps avant d’appliquer cette obligation. «À partir du 1er janvier 2022, le DPE sera obligatoire sur toutes les annonces immobilières (en ligne et en vitrine)», précise Emmanuelle Wargon sur LCI.

Ainsi, un vendeur (ou un propriétaire) devra présenter un DPE à l’acheteur (ou au locataire) lors d’une vente immobilière ou d’une location. Si tel n’est pas le cas ou en cas de doute sur les résultats, le DPE sera opposable. Autrement dit, l’acheteur pourra refaire un diagnostic. S’il affiche des résultats très différents, l’acquéreur (ou le locataire) pourra se retourner contre le vendeur (ou le propriétaire). Et ainsi obtenir une compensation. Ce dernier pourra faire de même vis-à-vis du diagnostiqueur.




                               La durée de validité réduite pour certains DPE

Par ailleurs, la ministre a annoncé que le DPE sera amélioré «pour le rendre plus lisible» et comportera plus d’informations. Seront renseignés obligatoirement dans le nouveau DPE dès juillet prochain, le niveau d’émission de gaz à effet de serre exprimé en CO2 par m² - qui existe déjà mais qui a priori n’est pas toujours renseigné - ainsi que le montant de la facture pour chauffer votre logement en électricité et/ou en gaz, donné sous la forme d’une fourchette de prix. Toutes ces informations devront être affichées dans le DPE transmis par le vendeur ou le propriétaire à son locataire.

Avec la nouvelle réforme, 60% des logements conservent la même étiquette énergétique et 40% en changent. «Avec le nouveau DPE, 600.000 logements (privés et sociaux) chauffés au fioul et 200.000 au gaz, entreront dans la catégorie des passoires thermiques. À l’inverse, 600.000 logements chauffés à l’électricité et 200.000 au bois, en sortiront», explique-t-on au dans l’entourage d’Emmanuelle Wargon. Le nombre total de passoires thermiques (4,8 millions) restera donc inchangé,malgré la réforme.

Enfin, la durée de validité, fixée actuellement à 10 ans, a été réduite pour certains DPE. C’est le cas pour ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 qui sont valides jusqu’au 31 décembre 2022. Soit entre 5 et 10 ans. Quant aux DPE effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, ils seront valides jusqu’au 31 décembre 2024. Soit entre 3,5 et 7 ans. Les autres restent valides pendant dix ans.

Par Guillaume Errard Mis à jour le


           Résilier à tout moment un mandat exclusif, c’est désormais possible...

Le réseau immobilier Foncia a mis fin au mandat exclusif qui engageait le particulier sur au moins trois mois.

C’est une petite révolution que vient de connaître le marché immobilier. Le 1er février dernier, le réseau Foncia a officiellement mis fin au mandat de vente exclusif sans engagement. Officiellement car en réalité, cette nouvelle pratique est entrée en vigueur en mai dernier.

Il s’agit d’un test que le réseau a lancé, sur tout le territoire national, pour expérimenter ce nouveau mandat. «L’accueil a été très positif car nous avons recueilli un taux de satisfaction de 91%, affirme Jordan Frarier, directeur transaction France chez Foncia. Par ailleurs, six clients sur dix ont opté pour notre nouveau mandat exclusif contre 5/10 en moyenne auparavant».

» LIRE AUSSI - Pourquoi les tarifs des agents immobiliers posent problème aux clients

Concrètement, un vendeur pourra désormais résilier à tout moment et sans raison un mandat exclusif qui l’engage actuellement pendant au moins trois mois. «Le mandat exclusif existe depuis des décennies mais nous avons souhaité proposer une solution pour que, désormais, nos clients n’aient plus cette impression d’être pieds et poings liés par le mandat exclusif», explique Jordan Frarier.

Améliorer la confiance des clients

Par ailleurs, dans un contexte où le marché immobilier est quelque peu paralysé par la crise sanitaire, le réseau Foncia considère qu’un mandat exclusif sans la contrainte de l’engagement est de nature à fluidifier les ventes. «Le mandat exclusif sans engagement permet de vendre un bien trois fois plus vite et avec des négociations deux fois moins élevées que pour des mandats de vente simples», affirme Jordan Frarier, sur la base des transactions qui ont été réalisées durant l’expérimentation.

Mais derrière cette perspective, se cache un autre enjeu: la relation entre les agents immobiliers et les particuliers dont on sait qu’elle n’est pas forcément au beau fixe. Avec en point de mire: les honoraires des professionnels. «Notre nouveau mandat exclusif a plus vocation à accroître le taux de satisfaction de nos clients que le taux d’exclusivité des mandats. Il doit prouver aux particuliers qu’ils peuvent nous faire confiance», conclut Jordan Frarier qui assure que les clients de Foncia ne sont pas mécontents des honoraires pratiqués par le réseau.

Par Guillaume Errard Mis à jour le



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