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                                                   JUIN 2021

Comment évaluer un bien immobilier atypique

Publié le 03 juillet 2021 à 06h00

Pour effectuer sa déclaration d’IFI (ex-ISF), le contribuable assujetti doit évaluer chaque année la valeur de ses biens immobiliers.

Pour effectuer sa déclaration d’IFI (ex-ISF), le contribuable assujetti doit évaluer chaque année la valeur de ses biens immobiliers. NEIL WEBB/IKON IMAGES / PHOTONONSTOP

Le contribuable fortuné doit, chaque année, déclarer au fisc la « valeur vénale » de ses biens immobiliers, c’est ­à ­dire le prix auquel il pourrait les vendre, s’il décidait de s’en séparer. L’administration exige qu’il détermine cette valeur en se référant aux prix de cession récents de propriétés similaires dans le secteur. 

Mais comment recourir à cette méthode comparative lorsque l’on possède une maison atypique ? 

En 2010, M. et Mme X évaluent à 2,7 millions d’euros la valeur de leur propriété, pour le moins originale, puisqu’il s’agit de l’exacte réplique de celle dans laquelle vécut le premier président des Etats-­Unis, George Washington, à Mount Vernon, en Virginie. 

Cette copie a été construite à la lisière du bois de Vincennes, pour l’Exposition coloniale internationale de 1931. Elle a ensuite été déplacée à Vaucresson (Hauts ­de ­Seine), et classée par cette commune « bâtiment remarquable » – ce qui interdit, notamment, de modifier ses façades blanches. 

Lorsque les X font leur déclaration d’impôt de solidarité sur la fortune, ils évaluent leur maison en fonction de son prix d’achat, réajusté au vu de l’évolution du marché immobilier. 

En 2013, l’administration fiscale procède à une vérification, et constate qu’« il n’existe pas de marché de biens intrinsèquement similaires ». Néanmoins, elle opère une comparaison du prix au mètre carré avec trois demeures de standing vendues dans les Hauts­ de Seine, en 2008 et 2009. 

Elle conclut qu’en 2010 la réplique de Mount Vernon valait 5,6 millions d’euros, et réclame à ses propriétaires l’imposition équivalente. Les X contestent ce redressement. Ils expliquent que leur maison, tout en bois, doit être régulièrement traitée contre les insectes nuisibles et l’humidité, ce qui est coûteux ; et que son classement constitue une contrainte. 

Peine perdue. Ils saisissent alors la justice et leur avocat, Me Guy Parlanti, soutient que les trois demeures retenues par la direction des finances n’étaient pas comparables, en termes de surface, d’emplacement, de date de construction, de catégorie cadastrale et, bien sûr, de matériau. 

La cour d’appel de Versailles lui donne raison, le 4 mai 2021. Elle conclut que l’administration ne prouve pas que les X aient sous ­évalué leur bien et annule leur redressement. Elle précise que, si l’administration voulait s’en tenir à la méthode comparative, elle devait élargir le périmètre de sa recherche – à l’Ile ­de­ France, par exemple. Lorsqu’elle aurait trouvé des biens similaires (château, maison d’architecte ou monument historique), elle aurait dû appliquer sur celui des X un abattement, afin de prendre en compte ses particularités et sujétions. Son prix au mètre carré aurait alors sans doute été proche de celui déclaré par le couple



                             Immobilier: 

      Pourquoi la construction de logements 

                       se heurte à un mur 

Alors que le besoin en logements reste fort, le volume des permis de construire a reculé de 16% en un an. La faute à la crise sanitaire. Mais pas seulement.

Verité 705Chantier, projet d'immeuble de bureaux et de logements d'habitation, grueContinuite des chantiers BTP pendant le confinement a Nancycrise sanitaire, activite economique, reconfinement, batiments travaux publics, coronavirus, covid 19 - Continui

Chantier à Nancy. L’arrivée d’écologistes à la tête de grandes villes a donné un coup d’arrêt aux chantiers.

Santé, sécurité, éducation, réindustrialisation, écologie… Encore une fois, à l’oc­casion des dernières élections, ­l’immobilier a été le grand absent du débat public. A peine pouvait-on relever quelques mentions pour la construction de logements pour les étudiants, la rénovation des passoires thermiques, ou bien un "Stop à la loi du béton" au gré des programmes des candidats. Et pourtant. Avec sa démographie croissante liée à la hausse de la natalité, à l’allongement de la durée de la vie et à la décohabitation, la France a besoin de logements. D’autant que le bâtiment est un bon contributeur en termes d’emplois (2 par logement construit) et de recettes fiscales (80 milliards d’euros l’an dernier). Et pourtant, la construction est en panne: malgré un petit rebond au premier trimestre 2021, au cours des douze derniers mois, seuls 384.300 logements ont obtenu un permis de construire, soit 71.200 de moins qu’au cours des douze mois précédents (-15,6%), selon les chiffres du ministère de la Transition écologique. Un niveau qui fait frémir les promoteurs et laisse augurer de nouvelles difficultés pour les Français, alors que les prix tant dans l’ancien que le neuf sont au plus haut. "La construction est un acte utile, par les emplois et les recettes fisca­les qu’elle génère, nécessaire, puis­que les gens ont besoin de se loger, et noble, par la qualité actuelle de ses réalisations", défend Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers.

Freins économiques traditionnels

Mais les Français renâclent à la présence des grues, et leurs votes aux élections municipales, portant bon nombre d’élus écologistes à la tête des grandes villes, ont donné un coup d’arrêt aux chantiers, alors même que "la crise a mis l’accent sur la qualité nécessaire des logements en termes de santé et de bien-être", plaide Vincent Ego, directeur général de Cogedim. La construction est aussi ralentie par des freins traditionnels: la rareté et la cherté du foncier disponible, encore plus complexe à obtenir avec l’objectif "ZAN" (zéro artificialisation nette des sols) et les sur­enchères entre promoteurs, les délais d’instruction des permis de construire, les recours contre les permis. Les nouveaux maires ont décidé, au mieux, de réexaminer les projets en cours, au pire de stopper toute construction durant leur mandat.

De plus, l’évolution législative "avec la suppression du coefficient d’occupation des sols a donné un pouvoir supplémentaire aux maires, analyse Ivain Le Roy Liberge, directeur général de Sully Promotion. Ils doivent désormais se justifier auprès de leurs électeurs". Du coup, les promoteurs prennent leurs précautions. "Pour éviter les recours, nous mettons en place un référé préventif avec un expert judiciaire nommé par le tribunal, explique Guillaume Liurette, fondateur de L&P Immobilier. Il dresse des constats chez tous les riverains en amont qui peuvent intervenir en cas de problème." Mais cela ne suffit pas: "Les grues sont ressenties comme une intrusion", estime Franck Petit, président de Maisons d’en France et directeur de l’habitat neuf chez Procivis Immobilier.

Freins sociétaux

Car le logement se heurte aussi à des freins sociétaux. "Il y a le phénomène “not in my backyard”, que l’on peut traduire par “oui, mais pas chez moi”, constate Marianne Bléhaut, directrice d’études au Crédoc. Mais aussi le sentiment Insiders-Outsiders, où les nouveaux arrivants font craindre une dévalorisation de l’existant." Norbert Fanchon, président du directoire du groupe Gambetta, résume le phénomène simplement: "Il y a une ­certaine forme d’individualisme qui pousse l’entre-soi à son paroxysme." Et le "ressenti" est d’autant plus fort que les projets urbains comprennent des logements sociaux. "L’image des grands ensembles des années 1970 pèse encore dans l’inconscient collectif, analyse Guy Tapie, professeur de sociologie à l’Ecole nationale supérieure d’architecture et de paysage de Bordeaux. Parallèlement, il y a une méconnaissance et une défiance vis-à-vis de la chaîne de ­production et des acteurs de la construction, et des responsabilités qui en découlent."

Enjeu politique

Construire n’est pourtant plus synonyme de dalles, de barres et de tours: "Depuis les années 1980 et les efforts d’intégration dans le ­tissu urbain, on ne peut plus ­distinguer les logements sociaux des autres", remarque Jean-Claude Driant, professeur à l’Ecole d’urbanisme de Paris. L’enjeu, politique, est de changer la perception de la construction: "Avec les dispositifs de défiscalisation, qui représentent la moitié de la production annuelle dans le collectif, on a transformé le logement en produit économique standardisé au détriment de la notion de lieu de vie de qualité", pointe Christine Leconte, présidente du Conseil national de l’Ordre des architectes.

Les bailleurs sociaux l’ont compris. "Ils ont une vision d’investisseurs à long terme, avec des constructions de qualité, rappelle l’architecte Frédéric Quevillon. Le parent pauvre, c’est l’accession." Les pouvoirs publics doivent donc développer une vision plus large. "L’effort de construction se concentre sur les métropoles, ce qui entraîne un fort déséquilibre territorial, regrette Frédéric Danné, directeur national du développement du groupe Carrere. Il faut redévelopper les villes moyennes en appui des métropoles, d’autant que les Français peuvent aujourd’hui bénéficier du télé­travail.

      Comment se comportent les « quadras » 

           face à leur premier achat immobilier

Les acquéreurs âgés de 40 à 49 ans représentent près de 25 % des primo-accédants depuis le début de l’année. « L’Obs » publie en avant-première la deuxième édition de l’observatoire « Mon Premier Achat » de SeLoger-Empruntis qui s’intéresse à ces acheteurs.

Depuis le début de l’année, un primo-accédant sur quatre a entre 40 et 49 ans. Plus que les autres, les quadras passent à l’acte pour s’offrir une maison. Un choix directement lié à la composition familiale : 63 % d’entre eux achètent en couple et 65 % ont un enfant, selon les chiffres de la deuxième édition de l’observatoire « Mon Premier Achat » de SeLoger-Empruntis. De la naissance du projet au financement, en passant par les types de biens recherchés, cette étude, diffusée en avant-première par « l’Obs », s’intéresse aux comportements des quadras face à leur premier achat immobilier.

  • Quelles sont leurs motivations ?

Pour un quadra sur quatre (25 %), c’est l’évolution de leur situation personnelle qui constitue l’élément déclencheur. Pour 18 %, c’est l’évolution de leur situation financière qui les a poussés à acheter. Enfin, 14 % d’entre eux ont la volonté d’effectuer un placement.

Pour un primo-accédant quadra sur deux (49 %), cela fait plus d’un an que le projet est lancé. Séverine Amate, porte-parole du groupe SeLoger, précise :

« L’étude SeLoger révèle que les primo-quadra mûrissent davantage leur projet immobilier puisque près de 50 % des sondés ont amorcé la réflexion il y a plus d’un an contre 30 % des autres primo-accédants ».

         

  • Plus pessimistes que les autres tranches d’âge

Est-ce le bon moment pour acheter ? Pour la plupart des primo-quadras (40 %), c’est le moment de passer à l’acte. Si 32 % hésitent à ce sujet, ils ne sont que 28 % à affirmer que ce n’est pas le bon moment pour acheter une maison ou un appartement.

Ils semblent ainsi faire preuve ainsi d’un léger pessimisme par rapport aux autres tranches d’âge : du côté des non-quadras, ils sont 46 % à penser que c’est le bon moment pour acheter, 31 % hésitent et seulement 23 % pensent que ce n’est pas le moment opportun pour se lancer.

Ils sont également inquiets concernant l’étape de financement. 37 % des primos-quadras se disent inquiets concernant l’obtention de leur crédit. Une inquiétude sûrement liée au fait qu’ils disposent de moins d’apport personnel que les primos d’autres générations : seulement 41 % ont un apport supérieur à 10 % du montant du prêt envisagé (contre 49 % des futurs acquéreurs en général).

  • Face à l’avenir, les quadras entre doutes et confiance

Côté prix, près de 65 % des primo-quadras pensent que les prix vont augmenter dans les six prochains mois et seulement 16 % pensent que les prix vont baisser.

Côté offre, 25 % des primo-quadras pensent que l’offre va s’élargir avec plus de biens sur le marché mais la majorité (47 %) misent sur un marché avec moins de biens.

Côté taux, sept primo-quadras sur dix (70 %) parient sur la hausse des taux.

        

  • Localisation : petite, moyenne ou grande ville ?

Les petites villes attirent autant les primo-quadras que les grandes agglomérations. 25 % souhaitent réaliser leur projet dans une grande agglomération (plus de 100 000 habitants), contre 16 % des acquéreurs en général. Un engouement similaire pour les petites villes (de 2 000 à 20 000 habitants), puisqu’ils sont 25 % à vouloir s’y installer.

          
  • Quel type de bien ?

Plus que les autres, ils passent à l’acte pour s’offrir une maison. Ils sont 73 % à se diriger vers ce type de bien, contre 62 % pour l’ensemble des primo-accédants tous âges confondus. Un engouement pour les maisons qui s’explique par leur composition familiale : 63 % d’entre eux achètent en couple et 65 % ont un enfant.

A noter que le neuf attire moins les primo-quadras que d’autres typologies d’acquéreurs. Seulement 8 % envisagent de s’orienter exclusivement sur un bien neuf.

        

  • Un apport moyen plus élevé que leurs cadets

Enfin, côté budget, la fourchette n’excédera pas 300 000 euros pour 72 % des projets des primo-accédants quadras. Pour 94 %, le recours à un crédit immobilier sera nécessaire pour concrétiser leur projet, contre 80 % des acheteurs en général.

Ces acheteurs empruntent moins et moins longtemps : « Ils empruntent légèrement moins que leurs cadets les trentenaires (-2 %), sur une durée plus courte, de 20 ans et 11 mois », précise Cécile Roquelaure, Directrice des études du courtier Empruntis. L’apport confortable dont ils disposent constitue un réel atout, poursuit-elle :

« Dans une période où emprunter sans apport est devenu l’exception, ils sont plus séduisants que jamais aux yeux des banques, avec naturellement des revenus moyens plus élevés que leurs cadets (+5 %) ».

Base : 2 160 futurs acquéreurs interrogés dont 926 futurs acquéreurs primo-accédants (parmi eux, 116 primo-accédants âgés de 40 à 49 ans).

                       

           Le diagnostic DPE change en 2021 !

Les règles relatives au DPE changent cette année, avec l’introduction de nouvelles exigences en matière de performance énergétique des logements en vente comme en location. Ce diagnostic obligatoire va donc évoluer et notamment devenir opposable dans le cadre d’une vente immobilière.  

Qu’est-ce qui change avec le nouveau DPE au 1er juillet ?

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) évolue et va comporter de nouvelles dispositions. Pour commencer, il va devenir juridiquement opposable, selon les règles de la loi ELAN du 23 novembre 2018, à compter du 1er juillet 2021. De plus, la Loi énergie-climat du 8 novembre 2019 va apporter de nouvelles règles plus contraignantes aux propriétaires-bailleurs et des acquéreurs de biens étiquetés F ou G. Ces contraintes seront renforcées au fil du temps jusqu’en 2028, date à laquelle des travaux seront obligatoires pour mettre en location ou pour mettre en vente un bien dont la consommation est supérieure à 331 kWh EP/m²/an. De même, les biens classés G ne feront plus partie des logements décents à compter de 2025, et ceux classés F ne le seront plus à partir de 2028. Ceux étiquetés E ne seront plus considérés comme décents à leur tour, en 2034. Le DPE devient donc, dès cette année, au cœur de nouvelles obligations de grande importance et va permettre d’engager une lutte contre la location et l’achat de biens trop énergivores.

Concrètement, le mode de calcul va devenir unique et pourra être transposé à tous les types de biens, il ne sera donc plus question de calculer le DPE sur la base des factures d’énergie, car cela faussait les résultats entre deux biens similaires habités par une seule personne ou 5 personnes par exemple.

L’ajout des consommations d’auxiliaire et d’éclairage vont entrer en compte dans le mode de calcul et plusieurs simplifications vont être mises en place, notamment en ce qui concerne les vérandas : ces dernières, lorsqu’elles sont chauffées, seront incluses dans le calcul de la surface habitable et seront donc prises en compte lors de la réalisation du DPE.

Les nouvelles classes énergétiques du DPE 2021

Classe énergétiqueNouvelles valeurs
Classe AMoins de 70 kWh/m²/an et de 6 kg CO2/m²/an
Classe BDe 70 à 110 kWh/m²/an et de 6 à 11 kg CO2/m²/an
Classe CDe 110 à 180 kWh/m²/an et de 11 à 30 kg CO2/m²/an
Classe DDe 180 à 250 kWh/m²/an et de 30 à 50 kg CO2/m²/an
Classe EDe 250 à 330 kWh/m²/an et de 50 à 70 kg CO2/m²/an
Classe FDe 330 à 420 kWh/m²/an et de 70 à 100 kg CO2/m²/an
Classe GPlus de 420 kWh/m²/an et plus de 100 kg CO2/m²/an

BON À SAVOIR

Le DPE va permettre d’identifier les « passoires énergétiques » étiquetées F ou G. Ces logements verront l’augmentation de leur loyer gelée dans le cadre d’une relocation ou d’un renouvellement de bail.

Le DPE opposable, ça veut dire quoi ?

L’une des principales nouveautés concernant le DPE demeure son opposabilité. Le DPE opposable signifie que désormais, un acquéreur pourra se retourner contre le vendeur pour préjudice si l’étiquette attribuée au logement est erronée. Par exemple, si un acquéreur achète un logement étiqueté E alors qu’en réalité, il est classé F (ce qui correspond à une passoire thermique), alors le propriétaire sera considéré comme responsable et pourra être contraint de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour que le logement ne soit plus considéré comme une passoire thermique. Le vendeur pourra alors également se retourner contre le diagnostiqueur qui a mal évalué le DPE du logement et ce dernier pourra potentiellement être condamné par le tribunal.

BON À SAVOIR

Dès 2023, les logements classés G ne pourront plus être proposés à la location. Cette échéance concerne 90 000 logements, soit 4 % des passoires thermiques. Au 1er janvier 2028, les logements désignées par l'étiquette F seront exclues du marché locatif.

Les anciens DPE seront-ils encore valables ?

Un décret n°2020-1610 du 17 décembre 2020 indique que le DPE sera valable 10 ans, à moins que des travaux de rénovation énergétique ait été réalisés durant cette période. Mais en ce qui concerne les diagnostics réalisés avant le 1er juillet 2021, de nouvelles dispositions vont s’appliquer afin de réduire leur durée de validité. Ces durées de validité vont s’imposer de la façon suivante :

  • Les diagnostics réalisés entre le 1er juillet 2013 et le 1er juillet 2017 seront valables jusqu’au 31 décembre 2022.
  • Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valables jusqu’au 31 décembre 2024.

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