Investir dans l'immobilier à Nantes
Investir à Nantes peut être un choix gagnant pour ceux qui souhaitent investir dans une ville dynamique de province. Ouiker, une startup spécialisée dans la région répond à nos questions sur la métropole nantaise dont l'attractivité ne cesse de se confirmer.
"La métropole nantaise multiplie les atouts et attire chaque année plusieurs milliers de nouveaux Nantais. Une ville dynamique avec un écosystème business grandissant. De nombreuses entreprises font le choix de s’y implanter. Parmi ces sociétés, citons Faguo qui a déménagé en juillet 2019 son siège social de Paris à Nantes. Plus récemment, Doctolib a annoncé l’ouverture d’un pôle nantais. Ou encore la fintech Pretto. Nantes capte ainsi de nouveaux talents séduits notamment par la promesse d’un rythme de vie plus apaisé. Un phénomène qui fait écho au déploiement des lignes LGV. Nantes est réputée pour sa forte attractivité pour les étudiants (+60 000). L’Université de Nantes, c’est le premier pôle d'enseignement supérieur et de recherche du Grand Ouest et contribue à l’attractivité du territoire.", explique Grégoire du Guerny Co-fondateur Ouiker.
Quels quartiers privilégier pour un investissement locatif à Nantes ?
Pour réaliser un investissement locatif à Nantes, mieux vaut cibler les bons quartiers afin d'assurer la location du bien. "Nous recommandons de cibler les quartiers suivants : Ile de Nantes, Cour des 50 otages, Hauts Pavés / Saint Felix, Facultés / Pont du Cens, Chantenay. Si les secteurs les plus prisés comme le centre-ville ou les Hauts Pavés-Saint Félix enregistrent parmi les plus fortes hausses, d’autres, jusque-là plutôt délaissés, ont désormais le vent en poupe", ajoute Grégoire du Guerny. "Par exemple, l’Ile-de-Nantes qui poursuit sa mutation entamée il y a une dizaine d’années. Le grand projet de renouvellement urbain de l’île avec la construction du nouveau CHU d’ici 2026 sera un facteur supplémentaire de dynamisme dans les prochaines années. D’autant plus que ce projet s’accompagne du développement d’un système de transports en commun, ainsi que d’un grand parc de 14 hectares", poursuit-il.
"Le quartier Facultés – Pont du Cens – Petit Port au nord du centre-ville est aussi un secteur avec beaucoup de potentiel. Il regroupe des quartiers très jeunes et dynamiques puisque de nombreuses écoles et universités y sont installées. Une grande partie des étudiants logent donc dans ce quartier", remarque l'expert qui a récemment finalisé des investissements pour ses clients, un T1 de 23 m2 Quai Magellan dans le quartier CHU pour un montant de 119 000 euros avec un rendement brut de 5,4%, un studio de 20 m2 rue du Château de l’Eraudière dans le quartier Jules Vernes pour un montant de 86 850 euros avec un rendement brut de 6,5% et un T2 de 41 m2 rue Lamoricière dans le quartier Canclaux pour un montant de 205 000 euros et un rendement brut de 5%.
Investir dans l'immobilier à Rennes
Pour réaliser un investissement locatif à Rennes, mieux vaut se préparer à une certaine tension sur le marché qui, situé à 1h20 seulement de Paris attire les acquéreurs et les investisseurs.
"Porté par l'arrivée des Franciliens et l'appétit intact des investisseurs, le marché immobilier rennais reste extrêmement tendu. La demande est largement supérieure à l'offre et les biens sans défaut partent rapidement au prix, sans négociation. Si les tarifs à l’achat ont grimpé de plus de 10% sur un an dans la plupart des quartiers, Rennes permet toujours aux investisseurs de trouver un bon équilibre entre rentabilité, liquidité et potentiel de plus-value à la revente. Reliée à Paris en 1h20 via la LGV, la ville disposera bientôt d'une seconde ligne de métro et s'appuie toujours sur une forte population étudiante en renforçant son attractivité sur le plan économique en étant désormais considérée comme la capitale européenne de la cybersécurité", constate Thomas Blin pour Ouiker à Rennes.
Dans quels quartiers investir à Rennes ?
Encore faut-il savoir quels quartiers viser pour réussir son investissement à Rennes, surtout si vous n'êtes pas originaire de la région. L'emplacement est en effet primordial. Ouiker préconise de cibler ces quartiers emblématiques : "le quartier de la Gare (Sainte-Therese / Sacré-cœurs) qui est un quartier emblématique de Rennes avec ses maisons années 30 en brique rouge, autrefois habitées par le cheminots, et qui bénéfice de sa proximité avec la gare de Rennes, qui abrite également une station de métro. L’attractivité du quartier sera également renforcée par le futur quartier d’affaires EuroRennes. Le quartier Cleunay / Arsenal-Redon qui est proche du centre-ville et abrite le Mabilais, siège régional de la French Tech. Deux stations de métro de la future ligne B desserviront Cleunay et la Mabilais. Le quartier Jeanne d’Arc / Fougères qui se situe à la frontière du quartier Thabor-Sévigné. Ces quartiers Fougères et Jeanne d’Arc offrent une belle rentabilité grâce à un prix au m2 plus accessible. Le quartier Fougères sera desservi par la ligne B via les stations Jules-Ferry et Gros-Chêne, tandis que le quartier Jeanne d’Arc profitera d’une station au niveau du boulevard de Vitré (Joliot-Curie Chateaubriand). Enfin, le quartier Saint-Jacques qui est à la frontière de Rennes, Saint-Jacques de la Lande est un quartier sur lequel il faut parier, bénéficiera également d’une station de métro, terminus de la ligne B".
Récemment, la startup a réalisé pour ses clients l'acquisition de biens locatifs pour des rentabilités interessantes dans ces quartiers, par exemple : un T3 de 55m2 rue Lobineau dans le quartier sud gare avec un rendement brut de 6% au prix de 200 000 euros, un T2 de 45m2 rue de Toulouse situé dans l'hyper centre avec un rendement brut de 5,5% au prix de 190 000 euros et enfin un studio de 20m2 rue d'Inkermann au prix de 111 000 euros dans le quartier Arsenal Redon avec un rendement brut de 6%.
Ce qu'il faut retenir avant de faire un investissement locatif
Si vous souhaitez investir dans la pierre à l'Ouest, il vous faut garder en tête les règles générales pour un investissement locatif à savoir :
- Vous assurer du dynamisme économique et démographique de la ville
- Anticiper la potentielle revente : en achetant une bonne adresse dans une ville attractive, vous aurez plus de chance de faire une plus-value ou de revendre facilement le logement
- Bien calculer votre rentabilité et les frais liés à l'investissement (frais et impôts) en prenant en compte les frais éventuellement déductibles des revenus locatifs
- Vous faire accompagner pour la fiscalité de l'investissement
- Trouver un locataire grâce à un loyer attractif et un bien en parfait état
- Vérifier le dossier du locataire
Le point sur la fiscalité des revenus locatifs
Si vous souhaitez investir dans l'immobilier, la fiscalité ne doit pas être prise à la légère, elle aura en effet une conséquence sur votre rentabilité nette nette, c'est-à-dire impôts déduits, et éventuellement les déductions fiscales (dans le cadre d'un investissement en loi Pinel ou en Denormandie notamment).
"Un rapport du Conseil des prélèvements obligatoire de Janvier 2018 rappelle que le régime fiscal de la location meublée permet d’augmenter la rentabilité d’un investissement de l’ordre d’un à deux points. Il est judicieux de privilégier un bail meublé. Le statut LMNP (locatif meublé non professionnel) au réel permet d'amortir et de déduire l'ensemble des frais liés à l'acquisition (frais de notaire, frais Ouiker, d’agence immobilière,…) et à l'entretien du bien (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion, frais d'agence et de comptabilité, charges...), et donc de gommer intégralement la fiscalité sur les loyers encaissés. Ce même rapport du Conseil des Prélèvements Obligatoire de Janvier 2018 précise que ce régime « permet de neutraliser totalement le revenu imposable tiré de la location du bien. »", explique Grégoire du Guerny. "Toutefois, dans certains cas, et notamment lorsque le montant des travaux est significatif, il peut être judicieux de privilégier le dispositif du déficit foncier puisque la plupart des dépenses de rénovation seront déductibles. Beaucoup d’investisseurs par méconnaissance des mécanismes fiscaux louent via un bail nu. Or, dans cette hypothèse, les loyers encaissés viennent s’ajouter aux revenus du travail ce qui peut potentiellement faire basculer l’investisseur dans une tranche marginale d’imposition supérieure."
Le type de bail dépend également du type de bien loué. On privilégiera souvent un bail meublé pour un petit logement studio/T1/T2/T3. "Mais ce n’est pas forcément le cas pour des surfaces plus importantes (notamment pour les immeubles). Dans ce cadre, beaucoup de nos investisseurs font le choix d’une SCI (à l’IR ou à l’IS) ou du déficit foncier", préconise le cofondateur de la startup.
Voici un exemple d'imposition calculé par Ouiker
Pour une acquisition immobilière de 200 000 euros rapportant des loyers de 11 000 euros par an pendant 15 ans, l’amortissement pratiqué en LMNP permet d’éliminer totalement la charge fiscale alors qu’un contribuable relevant du régime foncier (location nue), dans les mêmes conditions, aura à s’acquitter, sur la période, de 37 000 euros au titre de l’IR sur les revenus fonciers.
"Il est donc essentiel de bien se faire conseiller sur la fiscalité en amont de son projet d'investissement locatif. Il est aussi vivement recommandé de passer par un expert-comptable immobilier afin de s’occuper des déductions fiscales et produire un compte de résultat conforme aux obligations fiscales. D’autant plus que les honoraires de l’expert-comptable sont déductibles, en grande partie, des revenus issus de la location", commente Grégoire du Guerny.
