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  CELUI QUI RÉCLAME LES CLÉS N'A RIEN À PROUVER
                                Celui qui réclame des clés n'a rien à prouver

Celui qui réclame des clés n'a rien à prouver (©Mychele Daniau - AFP)

Lors d'un conflit entre un propriétaire et un locataire, c'est à celui qui a remis les clés de prouver qu'il l'a bien fait.

(BFM Immo) - Entre locataire et propriétaire, celui qui réclame des clés n'a rien à prouver, c'est à l'autre de prouver qu'il les lui a bien remises. La Cour de cassation rappelle que c'est à celui qui se prétend libéré d'une obligation d'en apporter la preuve et que ce n'est pas à celui qui réclame de prouver l'inexécution.

Deux dossiers ont été jugés simultanément par la Cour à ce sujet. Dans la première affaire, un propriétaire réclamait à son locataire une indemnité d'occupation car il n'avait pas rendu ses clés après la fin du bail. Dans la seconde, c'est le locataire qui refusait de payer en déclarant qu'une serrure avait été changée et que, n'ayant pas la nouvelle clé, il n'avait jamais eu accès aux locaux. Dans les deux cas, les cours d'appel avaient donné tort à celui qui réclamait car il ne prouvait pas ce qu'il avançait.

C'est à celui qui prétend avoir donné des clés de le prouver

Le propriétaire qui réclamait l'indemnité d'occupation était débouté parce qu'il n'était pas certain qu'il n'ait pas pu reprendre possession de ses locaux après la fin du bail, ni même qu'il ait réclamé les clés. Quant au locataire qui n'aurait pas eu la nouvelle clé, il ne prouvait pas qu'il ait vraiment été privé de l'accès aux locaux, ni même qu'il ait, lui aussi, réclamé les clés.

Dans les deux cas, les juges d'appel se sont trompés, a jugé la Cour de cassation, car c'est à celui qui prétend avoir donné des clés de le prouver. Dans la première affaire, elle a donné finalement raison au propriétaire car c'était au locataire partant de justifier de la restitution des clés et donc de la restitution du local.

A l'inverse, dans la seconde, c'était au propriétaire de justifier qu'il avait bien donné au locataire la nouvelle clé de son local. Tous deux auraient alors prouvé qu'ils s'étaient libérés de leur obligation. Ce n'est pas à celui qui réclame de prouver un fait inexistant.

(Cass. Civ 3, 3.12.2020, N 19-22.443 et V 19-18.816).



Combien coûte un logement sans locataire ?

Conséquence de la pandémie due au coronavirus, l’absence des touristes et d’une partie des étudiants augmente le risque de ne pas trouver de locataire, pour les propriétaires. Avec, à la clé, une baisse rapide de la rentabilité.

Par 

A Montpellier, pour un deux-pièces acheté 135 000 euros et loué 675 euros, la rentabilité est de 6 % avant impôt si le logement est loué toute l’année. Mais s’il est vide durant trois mois, la rentabilité tombe à 4,5 %.

Crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19 oblige, les touristes sont absents, tandis qu’en raison de la mise en place de cours à distance, certains étudiants ont rendu les clés de leur appartement et sont rentrés chez leurs parents. L’année 2020 a été difficile pour les propriétaires bailleurs et 2021 s’annonce également compliquée.

Dans les mois à venir, les logements pourraient mettre plus de temps à se louer et ce risque de vacance locative pourrait s’accentuer, d’autant que le stock de logements disponibles à la location est déjà important – le site SeLoger indiquait en septembre 2020 que le nombre d’annonces de logements à louer avait augmenté de 15 % depuis un an en France.

- 8 % de rendement par mois de vacance

Pour le propriétaire, un logement vide est coûteux.

Prenons l’exemple d’un appartement de deux pièces (45 m2) situé à Montpellier, acheté 135 000 euros et loué 675 euros par mois. Le taux de rentabilité, c’est-à-dire le rapport entre le loyer annuel et le prix de l’achat, est de 6 % avant impôt si le logement est loué toute l’année. Mais s’il est vide pendant trois mois, la rentabilité tombe à 4,5 % avant impôt.

« Sur une année, nous estimons que chaque semaine non louée représente pour le propriétaire une perte de 2 % du rendement locatif et cela représente 8 % de leur rendement annuel par mois de vacance », indiquent Benoît Mazzetti et Gaëtan Mathey, cofondateurs de Bernie, une agence immobilière en ligne.

Le propriétaire bailleur doit, en outre, continuer à assumer les charges liées au logement notamment si celui-ci est situé dans une copropriété. Ainsi, une partie des coûts qu’il récupère habituellement auprès du locataire, comme le salaire du gardien qui sort les poubelles, ou le contrat d’entretien de la chaudière et de l’ascenseur, lui reviennent en totalité. Il devra aussi payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au Trésor public, qui est en principe récupérée auprès du locataire.

Et s’il a emprunté pour acheter le logement à louer, il doit bien sûr continuer à payer la mensualité. A savoir toutefois : si le logement est vide au 1er janvier, le propriétaire n’a pas à se substituer au locataire et à payer la taxe d’habitation. Maigre consolation, la perte de revenu est atténuée par une imposition moindre du ménage car ces loyers non perçus diminuent l’impôt dû.

Baisser le loyer ?

Mieux vaut donc tout faire pour conserver son locataire, quitte à lui proposer une ristourne sur le loyer, si cela peut le retenir. « Pour éviter la vacance locative, le plus simple est de consentir une baisse de loyer plutôt que de s’arc-bouter sur le montant prévu », confirment Benoît Mazzetti et Gaëtan Mathey.


Et voici les 10 sujets immobiliers 

qui vous ont le plus intéressé en 2020


Publié  Jean-Bernard Litzler


Le sujet le plus lu l’an passé concerne la vente suspecte en viager d’un appartement donnant sur la plage de La Baule (photo d’illustration).

Confinement oblige, les audiences n’ont jamais été aussi fortes. Et pourtant les sujets liés au Coronavirus sont minoritaires dans cette liste.

Avec une année 2020 marquée par la crise sanitaire et deux confinements, énormément de questions pratiques, notamment liées à l’immobilier, se sont posées. Et avec un horizon qui se limite souvent à quatre murs, le temps de consulter ses sites d’information favoris ne manque pas non plus. Pas étonnant dans ces conditions que Le Figaro immobilier comme bon nombre de publications en ligne ait battu ses records d’audience en 2020. Vous découvrirez ci-dessous les dix sujets les plus lus au cours de cette année. La surprise de cette liste, c’est qu’elle ne comporte que quatre sujets directement liés à la crise sanitaire.

Le premier sujet qui a retenu votre attention est directement lié au Covid-19, avec la disparition de Jean-Philippe Ruggieri. Dans la force de l’âge, le chaleureux directeur général du groupe immobilier Nexity a été fauché par le redoutable virus, à seulement 51 ans. Il venait de succéder quelques mois auparavant à l’emblématique Alain Dinin à la tête de ce mastodonte français.
Le directeur général de Nexity est décédé, victime du Covid-19

La crise sanitaire n’a pas forcément adouci les mœurs. En tout cas, cette période a connu de fortes tensions entre notaires et agents immobiliers et le sujet a visiblement passionné au-delà des seuls professionnels concernés puisque c’est le deuxième sujet immobilier le plus lu en 2020.
Coronavirus: le ton monte entre les agents immobiliers et les notaires

En troisième position, une étonnante histoire de viager qui s’est déroulée à La Baule. Un achat conclu par un médecin avec une vendeuse nonagénaire malade qui est décédée moins d’une semaine après la transaction définitive. Une opération suspecte que la justice a annulée.
Elle décède 6 jours après avoir signé son viager: la vente est annulée

A l’origine de bien des débats et polémique, l’interdiction du gaz dans les logements neufs vous a énormément fait réagir, souvent pour condamner cette mesure rapide et brutale.
Le chauffage au gaz interdit dans les logements neufs dès 2021

Un sujet léger quand le confinement commençait à se faire pesant... Nous avions remarqué que l’enfermement avait attisé les envies de barbecues mais avec des conséquences rarement positives...
Barbecue et confinement font rarement bon ménage

Ultime épisode d’un feuilleton judiciaire à rebondissement: celui du «Château Diter». Cette immense bâtisse aux allures de palais florentin, construite illégalement dans la région de Grasse, sera bel et bien détruite malgré le combat de son propriétaire.
Construit illégalement, ce palais florentin devra être démoli

Après un premier confinement où l’immobilier comme la quasi-totalité des autres activités était totalement à l’arrêt, l’attente était forte lors du deuxième confinement pour maintenir les visites immobilières. Malgré un lobbying intense, rien n’y a fait: les agents immobiliers ont pu rendre visite à des vendeurs, aller à leur bureau, faire des évaluations mais en aucun cas proposer des visites à des acheteurs intéressés.
Reconfinement: les visites de logements seront-elles autorisées?

Question sensible depuis des mois: les APL et leur réforme. Pour faire le point sur les changements qui entrent en vigueur dès ce début d’année.
APL: ce qui va changer pour vous en 2021

A quelques jours de Noël, cette histoire peu commune d’une septuagénaire qui rachète sa maison HLM a retenu votre attention.
À 75 ans, elle achète la maison qu’elle a louée pendant 36 ans

Normal de finir ce Top 10 par un sujet lié aux squats, question de société brûlante qui a régulièrement été traitée au cours de cette année.
Logement squatté: pourquoi la loi bafoue le droit de propriété

       Modèle de lettre : offre d'achat avec clauses suspensives
                                                                                     Publié par Figaro Immo Le vendredi 1 janvier 2021

Lorsqu’un potentiel acquéreur est intéressé par un bien immobilier, il peut notifier sa volonté de réaliser la transaction par une offre d’achat. Celle-ci est généralement manuscrite pour démontrer le « sérieux » de la proposition. Dans ce cas, il est important de prévoir des clauses suspensives. Comment faut-il s’y prendre pour la rédiger ?
                           Mon guide immobilier - Détail

Qu’est-ce qu’une offre d’achat avec clauses suspensives ?

L’offre d’achat consiste à manifester son intérêt pour un bien auprès de son propriétaire. Il est possible d’accepter immédiatement ses conditions ou de négocier le prix de vente. Contrairement à une offre non manuscrite, l’écrit présente une valeur juridique qui engage l’acquéreur. Cette démarche intervient donc en amont du compromis de vente. En raison de l’engagement pris, il est primordial de préciser des clauses suspensives.

Celles-ci permettent de se rétracter avec une raison valable et de se prémunir contre d’éventuels imprévus. Par exemple, un refus de prêt bancaire ou le décès d’une des parties. En leur absence, il y a risque de préjudice qui se traduit par le versement de dommages et intérêts. Par la suite, les clauses suspensives sont également reprises dans le compromis de vente. D’où l’intérêt de les notifier dès l’offre d’achat pour s’assurer de leur existence et de leur application, le cas échéant.

Exemple de modèle de lettre type pour rédiger une offre d’achat avec clauses suspensives

Voici une lettre type afin de proposer une offre d’achat avec clauses suspensives pour un bien immobilier à vendre. Celle-ci est à envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception.

[Émetteur]

[Coordonnées postales]

[Numéro de téléphone]

[Adresse mail]

[Destinataire]

[Coordonnées postales]

Objet : Offre d’achat avec clauses suspensives                                                                           

                Madame, Monsieur,

                Je soussigné(e) [Identité de l’émetteur et adresse de domiciliation] vous notifie par la présente mon intention d’acheter votre bien situé [Adresse du bien à vendre] pour la somme de [Prix de vente ou prix de négociation], frais d’agence inclus.

                [Si demande de négociation, argumenter la baisse de prix]. Au cours de ma visite, j’ai pu remarquer [Notifier d’éventuels défauts], ce qui nécessite la mise en œuvre de travaux de rénovation. De même, la valeur du bien m’apparaît légèrement surestimée par rapport aux tendances du marché immobilier local. [Justifier avec des exemples, des estimations observées]

                Je tiens également à préciser certaines clauses suspensives susceptibles d’altérer mon engagement ou de le rendre caduc. Mon intention d’achat se fait sous réserve de l’obtention d’un prêt bancaire de [Montant demandé : prix de vente + travaux + frais divers]. À ce titre, j’atteste entreprendre les démarches afférentes dans les plus brefs délais.

                Parmi les conditions suspensives, la propriété du [Rappel de l’adresse postale du bien à vendre] ne doit faire l’objet d’aucune servitude qui affecte l’occupation des lieux ou son usage. Enfin, la signature de l’acte authentique ne pourra avoir lieu en cas de décès.

                [Rappel des clauses de l’article L. 312-12 du Code de la consommation relatif aux conditions suspensives]

                Sans notification de votre part, cette offre d’achat s’éteindra à l’échéance du [Date de fin de validité de l’offre d’achat]. Je vous remercie par avance de votre retour et me tiens à votre disposition.

                Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Signature de l’émetteur]

[Date]

      Aide aux logement: Ce qui change au 1er Janvier 2021
                                          pour les APL 
                                       La réforme du calcul des APL entre en vigueur en 2021

Les APL seront désormais calculées en fonction de vos revenus des douze derniers mois, et non plus de ceux d'il y a deux ans.

(BFM Immo) - Après de multiples reports (cette mesure devant être appliquée début 2019 à l'origine), la réforme du calcul des APL va enfin entrer en vigueur au 1er janvier 2021. Il s'agit de ce qu'on a appelé techniquement la "contemporanéisation", ou calcul en "temps réel", des aides personnelles au logement.

Concrètement, votre caisse d'allocation familiale ne calculera plus vos allocations en fonction de vos revenus d'il y a deux ans (par exemple ceux de 2018 pour vos aides en 2020) mais de ceux perçus au cours des douze derniers mois. Tous les trois mois, votre situation sera actualisée par la CAF qui réajustera le montant de l'aide versée si besoin.

Les aides toujours versées le 5 de chaque mois

Ainsi, "votre aide au logement de janvier, février et mars 2021 sera calculée avec vos revenus de décembre 2019 à novembre 2020", précise la CAF sur son site. Puis, "votre aide au logement d’avril, mai et juin 2021 sera calculée avec vos revenus de mars 2020 à février 2021".

Cette réforme concerne aussi bien les aides personnalisées au logement (APL) que les allocations de logement familiales (ALF) ou encore les allocations de logement sociales (ALS). Pour l'APL accession, la réforme s'appliquera à compter de mai 2021, comme le précise le décret n° 2020-1816 du 29 décembre 2020.

Le montant des aides reste ainsi le même 3 mois d'affilée, avant une éventuelle actualisation. Les aides au logement sont toujours versées le 5 du mois (l'aide pour le mois de janvier étant versée le 5 février par exemple). En revanche, "le mode de calcul, la nature des ressources et les barèmes pris en compte restent les mêmes" précise la CAF. Il n'y a donc pas d'autre changement notable dans le fonctionnement des aides au logement.

Jean Louis Dell'Oro - ©2021 BFM Immo

 Retrouvez le palmarès immobiliers des villes ou investir en 2021 
                                                               

                 Palmarès des villes où investir en 2021


                    Annecy N°1 des grandes villes ; 

                   Niort N°1 des villes moyennes ; 

                                           et 

     Massy N°1 des villes de la région parisienne

 

2020 aura été, pour le marché de l’immobilier, une année synonyme de montagnes russes : les périodes d’euphorie succédant à un arrêt total des visites pendant les confinements. Néanmoins, l’appétence des Français pour l’immobilier ne s’est pas altérée car le logement reste un facteur essentiel à l’équilibre de vie et un moyen pour se constituer un patrimoine. Figaro Immobilier a donc décidé en cette fin d’année de mener une étude exclusive1 pour mesurer l’état d’esprit actuel des intentionnistes. Mais en cette période de crise, et une fois la décision prise d’investir, se pose la question de l’emplacement. Où investir ? Dans quelle ville ? Figaro immobilier a également élaboré trois palmarès spécifiques : le traditionnel palmarès des grandes villes de France (plus de 100.000 habitants), celui des villes moyennes (de 50.000 à 100.000 habitants) qui suscitent un intérêt grandissant depuis les expériences de confinement et un autre dédié à la région parisienne avec les perspectives du Grand Paris.

 

L’immobilier demeure une valeur refuge : plus de 6 Français sur 10 souhaitent acquérir un bien

Signe de la place particulière qu’occupe l’immobilier dans l’esprit des Français, 76% des personnes interrogées considèrent qu’il s’agit toujours du bon moment pour acheter. Cette confiance dans l’immobilier est d’ailleurs confirmée par le fait que 64% de l’échantillon se déclarent prêts à acheter une résidence principale ou secondaire.

Néanmoins, le marché ne connaitra vraisemblablement pas la même euphorie que celle qui avait accompagné le déconfinement de mai puisque l’attentisme des intentionnistes semble plus prégnant. 39% ont en effet prévu de reporter leurs projets d’acquisition. Les délais de report sont toutefois relativement courts puisque 37% du panel souhaitent décaler leur projet à moins de 6 mois.

Sans aucune surprise, l’emplacement (80%), le prix (78%) et la localisation (62%) figurent parmi le trio de tête des critères ayant le plus d’importance dans le cadre d’une acquisition. Le confinement a également renforcé l’émergence d’autres critères comme la luminosité (46%), la surface (40%) ou la présence d’un balcon (25%).

 

Annecy, Aix-en-Provence, Toulouse : trio de tête des très grandes villes

Points communs du trio de tête du palmarès dressé par Le Figaro Immobilier : une démographie galopante, des prix élevés caractérisant une certaine appétence des acheteurs pour la ville concernée et une évolution des prix dynamique sans être spéculative.

Pour 2021, c’est donc Annecy qui s’adjuge la première place. La Venise des Alpes profite également du nombre de logements vacants le plus faible de l’échantillon (6.2%) – démontrant une certaine tension dans l’immobilier local – mais aussi du niveau de vie le plus élevé : 24 170€.

En 2ème position, Aix-en-Provence profite d’une attractivité économique forte pour de potentiels investisseurs puisque la ville affiche le loyer moyen d’un studio ou d’un 2 pièces au mètre carré le plus élevé du top 10 : respectivement 22.7€ et 17.9€. La rentabilité d’Aix-en-Provence est ainsi la plus élevée du podium.

Sur la dernière marche du triumvirat, Toulouse jouit d’une attractivité indéniable avec plus de  26 236 habitants en 5 ans.

Au pied du podium, Lyon bénéficie d’un bassin d’emploi dynamique (2ème après Paris) et de l’évolution positive du nombre d’étudiants au sein de la métropole (+ 24 114 en 5 ans) ; deux atouts non négligeables pour trouver de nouveaux locataires. La ville pâtit néanmoins de la mise en place de l’encadrement des loyers, mesure pouvant apparaitre contraignante auprès des investisseurs.

 

« C’est un duo inédit qu’on retrouve à la tête de notre palmarès des très grandes villes. Annecy et Aix-en-Provence, connues pour leur qualité de vie, se distinguent par le dynamisme de l’immobilier pour l’une et de l’emploi pour l’autre. Ville estudiantine par excellence, Toulouse est une habituée des podiums car elle était arrivée première en 2019 », analyse Guillaume Errard, journaliste au Figaro Immobilier.


Niort, Cholet, Bourges : trois pépites où investir parmi les villes moyennes

 Si les villes de taille moyenne ne disposent pas du même dynamisme démographique que les très grandes villes, elles proposent néanmoins des taux de rentabilité élevés, en particulier celles constituant le trio de tête.

Grâce à la 2ème rentabilité la plus élevée de l’échantillon (7.6%) et une surface accessible à l’achat importante, Niort s’impose à la première place du classement.

A la 2ème place, Cholet bénéficie des mêmes atouts, ainsi que d’une évolution dynamique des prix sur 5 ans (+13%). Elle souffre toutefois d’une évolution négative du nombre d’habitants sur ces 5 dernières années.

Enfin Bourges, à la 3ème place, offre aux investisseurs la rentabilité la plus élevée (8.3%), notamment grâce au prix des transactions au mètre carré le plus faible du classement : 1230€. La part des logements vacants est en revanche la plus forte des villes analysées (14.5%).

 

« Les villes moyennes sont à examiner à la loupe, cette année plus que jamais car elles ont le vent en poupe depuis le confinement et ce sont celles qui offrent le meilleur rendement. Mais attention à faire le bon choix car qui dit belles perspectives de gains dit aussi risque plus grand », commente Jean Bernard Litzler, journaliste au Figaro Immobilier.

 

Investir en région parisienne est encore possible

Malgré des prix de l’immobilier globalement plus élevés que dans les autres régions françaises et des surfaces accessibles plus petites, il est encore possible d’investir en région parisienne.

En tête du classement, Massy bénéficie de la démographie la plus forte de l’échantillon (+ 7309 habitants en 5 ans), offre au propriétaire une sécurité importante (seulement 4.1% de logements vacants) et profite du dynamisme lié au projet du Grand Paris.

A la 2ème place, Sartrouville offre un taux de rentabilité parmi les plus élevés des grandes villes de la région parisienne (5.3%) et fait partie des villes éligibles à la Loi Denormandie.

Enfin, commune limitrophe de Paris, Montrouge intègre le trio de tête grâce à une évolution des prix sur 5 ans raisonnée (+ 10.7%) et un bassin d’emploi dynamique. La ville, tout comme Massy, jouit du projet du Grand Paris.

 

« En tête du palmarès des villes de la région parisienne, Massy dispose de solides indicateurs économiques, de prix de l’immobilier 3 fois moins chers qu’à Paris et de perspectives de développement avec le Grand Paris Express. Sartrouville, 2ème, est à suivre, notamment pour investir en Denormandie, et Montrouge, 3ème, convoitée par les parisiens et les primo-accédants, offre encore de belles opportunités », explique Olivier Marin, journaliste au Figaro Immobilier.

 1-Méthodologie de l’étude - Questionnaire administré en ligne entre le 20 et 24 novembre 2020 – 922 répondants.

2-Méthodologie du palmarès  - Pour découvrir la méthodologie, merci de cliquer ici

Pour recevoir le rapport détaillé de l’étude, le palmarès complet 2021 et/ou pour vous entretenir avec Julien Breuilh, Directeur des études au Figaro Immobilier, merci de contacter : IZsoGOOD / Ingrid Zémor & Elise Plat / 06 73 72 99 92 / 06 79 98 48 94 / [email protected]







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